ケソン市のオフィスは55%が空き。新しくてPEZA認定でも埋まらない

ケソン市のオフィス市場で、新しくて条件の良い床が埋まっていない。不動産サービスの CBRE フィリピンが第2四半期のレポートで示した。

ケソン市はもっとも良い商品を持っているのに、借り手がほとんどいない。

CBREの集計では、同市のオフィス在庫は 38万4,300平方メートル で、そのうち 55%が未契約 のまま残っている。築5年未満が46%、在庫の65%は大手デベロッパーが保有する。

PEZA認定の床が余っている

もう一つの数字が事情を分かりにくくする。ケソン市で空いている床の 83%はPEZA（フィリピン経済区庁）の認定を受けている。

PEZA認定はBPO企業にとって意味がある。認定を受けた区域に入居すると法人税などの優遇を受けられるため、輸出向けの業務を行う企業は認定床を選ぶ。認定床は本来なら取り合いになる種類の物件で、それが半分以上空いている。

賃料は下がっていない。Savills フィリピンによれば、第2四半期の平均賃料は1平方メートルあたり月688.80ペソ（約1,790円）で、前期の677.90ペソ（約1,760円）から1.6%上がった。ただし同社は、上昇は一部の上位物件の値付け直しによるもので、供給の増加が今後の上げを抑えるとみている。

需要の中身も限られる。Savillsは、この期の吸収の大半が Araneta Center の Cyberpark Tower Three 1棟によるもので、それを除くと市場全体の需要はほぼ横ばい だったと指摘した。

下期にさらに3万1,000平方メートル

供給は続く。SM Prime Holdings のオフィス部門 SM Offices が、SM North EDSA に North Tower 3 を下期に引き渡す。22階建てで、PEZA認定のオフィス約3万1,000平方メートル が加わる。

この棟は建設中の North Triangle Unified Grand Central Station に直結する。LRT1号線、MRT3号線・7号線、マニラ首都圏地下鉄をつなぐ結節点で、EDSAバス専用レーンの改札や歩道橋にも近い。立地の条件としては強い。

供給そのものは絞られている

ケソン市に床が余る一方で、首都圏（NCR）全体の開発計画は縮んでいる。不動産コンサルタントの Lobien Realty Group が7月9日に示した上期のデータでは、首都圏の主要業務地区の空室率は 19%。既存と計画中を合わせた供給は、2025年第2四半期の65万5,673平方メートルから2026年第2四半期には 32万6,307平方メートル へ半減した。

同社は、開発会社が新規の計画より いま空いている床を埋めることを優先している と説明する。コロナ前は年100万平方メートルの新規供給が見込まれていたが、2026年から2029年は年70万平方メートル程度にとどまる見通しだという。

IT-BPM企業は依然として市場の主な借り手だが、セブ・ダバオ・パンパンガの先を見て、首都圏の外への展開先を探しているとも指摘した。

借り手は都心を出ている

Cushman & Wakefield は、まとまった規模の賃貸契約が 主要業務地区の外 で起きていると指摘する。

同社によれば、BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ）とマカティでは、従来型の企業とIT-BPM企業が規模を縮小するか都心の外へ移り、空室がわずかに増えた。借り手は、同じ階に続けて取れる広さ、質の高い建物、費用に見合う賃料を求めて動いている。

ケソン市はその受け皿になれる位置にあるが、いまのところ数字には表れていない。

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円換算は2026年8月21日時点のレート（1ドル＝159円、1ペソ＝2.6円）による目安です。